Umowa podnajmu mieszkania: wzór umowy podnajmu lokalu, pokoju i stanowiska

• Podstawa prawa najemcy. Data umowy najmu, dane wynajmującego, czas trwania najmu.
• Zgoda wynajmującego. Bez zgody najemca nie może podnająć lokalu ani jego części. Zgoda nie jest potrzebna tylko wobec osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny (art. 688(2) KC).
• Dokładny przedmiot. Całe mieszkanie albo pokój, części wspólne, wyposażenie.
• Czas nie dłuższy niż najem. Podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu (art. 668 § 2 KC).
• Czynsz, media, kaucja i zasady wypowiedzenia.
• Protokół zdawczo-odbiorczy. Stan lokalu i liczniki w dniu wydania. Wzór znajdziesz przy protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania.

Wobec wynajmującego odpowiadają obaj: najemca i podnajemca są odpowiedzialni za to, że rzecz będzie używana zgodnie z umową najmu (art. 668 § 1 KC). Jeśli podnajemca zniszczy lokal, właściciel może żądać naprawienia szkody od Ciebie jako najemcy.

Salon, który sam wynajmuje lokal, a oddaje stylistce, kosmetyczce albo barberowi fotel, stanowisko lub gabinet, zawiera umowę podnajmu części lokalu użytkowego. Druga strona prowadzi własną działalność i sama rozlicza klientów. Do wzoru dopisz:

• Opis stanowiska. Numer fotela albo gabinetu, sprzęt (myjnia, lampa, łóżko zabiegowe), szafka, dostęp do zaplecza i socjalnego.
• Godziny i dni. Stały dostęp albo wybrane dni. Przy wynajmie na godziny pomocny jest wpis o umowie najmu gabinetu na godziny.
• Kosmetyki, media i recepcja. Kto kupuje preparaty, czy czynsz obejmuje prąd, wodę, pranie ręczników i obsługę recepcji.
• Własny szyld i klienci. Czy podnajemca działa pod własną marką, kto prowadzi grafik rezerwacji i do kogo należą dane klientów.
• Sanepid i BHP. Kto odpowiada za procedury higieniczne, sterylizację narzędzi i dokumentację.
• Czynsz netto z VAT i termin płatności na podstawie faktury.

Zgody klientek na zabiegi podpisuje już podnajemca jako usługodawca, np. według wzoru zgody na zabieg kosmetyczny. Jeśli salon jest właścicielem lokalu, to nie podnajem, tylko najem.

Najemca biura często oddaje jeden pokój drugiej firmie, a sklep część powierzchni na wyspę albo punkt usługowy. Zasady są te same: zgoda wynajmującego, czas nie dłuższy niż najem główny, dokładny opis powierzchni. Umowy najmu lokali użytkowych zwykle wprost zakazują podnajmu bez zgody na piśmie albo w formie dokumentowej, więc zacznij od sprawdzenia paragrafu o podnajmie. Jeśli partner ma korzystać z lokalu bezpłatnie, to nie podnajem, a użyczenie lokalu na działalność. Przy sieci franczyzowej, w której centrala wynajmuje lokal i podnajmuje go franczyzobiorcy, podnajem powinien kończyć się razem z umową franczyzy.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Bez tej formy uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Umowa pozostaje ważna, ale każda strona może ją wypowiedzieć jak umowę bezterminową, a zapis „na trzy lata” nie chroni przed wcześniejszym wypowiedzeniem.

Zwykły i zaawansowany podpis elektroniczny, którym podpisuje się w podpiszmy, nie jest formą pisemną. Formę pisemną spełnia podpis odręczny albo podpis kwalifikowany. W praktyce:

• Podnajem na czas nieoznaczony albo do roku: podpis online wystarcza.
• Podnajem na czas oznaczony dłuższy niż rok: podpiszcie odręcznie albo podpisem kwalifikowanym, jeśli zależy Wam na sztywnym terminie.
• Zgoda wynajmującego, aneksy o czynszu, protokoły, wypowiedzenie: online, z Kartą Podpisów. Zobacz też aneks do umowy najmu i wypowiedzenie umowy najmu.

1. Uzupełnij wzór i zapisz PDF razem z protokołem zdawczo-odbiorczym i kopią zgody wynajmującego.
2. Dodaj sygnatariuszy. Najemcę i podnajemcę. Jeśli zgoda wynajmującego ma być na tym samym dokumencie, dodaj go jako trzeciego sygnatariusza i ustaw kolejność: wynajmujący, najemca, podnajemca.
3. Włącz weryfikację tożsamości, gdy podnajemcy nie znasz osobiście. Zdjęcie dowodu i twarzy oraz kod SMS dają poziom podpisu zaawansowanego.
4. Pobierz PDF z Kartą Podpisów i przechowuj go razem z umową najmu głównego.

• Podnajem bez zgody. Wynajmujący może potraktować to jako naruszenie umowy najmu, a podnajemca zostaje bez tytułu do lokalu.
• Podnajem „na dwa lata”, gdy najem kończy się za pół roku. Podnajemca i tak musi się wyprowadzić z końcem najmu.
• Brak protokołu. Po wyprowadzce nie wiadomo, kto porysował podłogę, a kaucja staje się przedmiotem sporu.
• Umowa ustna na stanowisko w salonie. Przy pierwszym sporze o klientów lub kosmetyki nie ma do czego się odwołać.