Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego: wzór, terminy i forma

Najem lokalu mieszkalnego chroni ustawa o ochronie praw lokatorów. Art. 11 ust. 1 stanowi, że gdy lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie, a samo wypowiedzenie „powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Najczęściej stosowane przyczyny i terminy:

• Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2), gdy lokator: mimo pisemnego upomnienia używa lokalu sprzecznie z umową, niszczy go albo rażąco narusza porządek domowy; zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności mimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty; wynajął, podnajął lub oddał lokal do używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela; używa lokalu, który trzeba opróżnić z powodu rozbiórki lub remontu budynku.
• Nie później niż na pół roku naprzód (art. 11 ust. 4), gdy właściciel zamierza sam zamieszkać w lokalu, a lokator ma gdzie zamieszkać w warunkach lokalu zamiennego albo właściciel mu taki lokal dostarczy.
• Nie później niż na trzy lata naprzód (art. 11 ust. 5), gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu, ale lokalu zamiennego nie zapewnia.

Przy umowie na czas oznaczony dochodzi art. 673 § 3 KC: wypowiedzenie jest możliwe tylko w wypadkach określonych w umowie. Przyczyna powinna więc mieścić się jednocześnie w umowie i w ustawie. Najem okazjonalny i instytucjonalny mają własne tryby zakończenia i własne wzory, których ta strona nie obejmuje.

Art. 77 § 2 KC brzmi: „Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę”. Przy mieszkaniu tą „inną formę” zastrzega właśnie ustawa o ochronie praw lokatorów, dlatego wynajmujący mieszkanie nie skorzysta z formy dokumentowej. Szerzej o samej regule piszemy na stronie wypowiedzenie umowy elektronicznie.

Nie oferujemy podpisu kwalifikowanego. Jeżeli jesteś wynajmującym mieszkania, pobierz nasz wzór jako PDF, uzupełnij przyczynę z art. 11 upol, podpisz odręcznie i wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Do lokali użytkowych ustawa o ochronie praw lokatorów się nie stosuje, więc obowiązuje Kodeks cywilny i sama umowa.

• Umowa na czas nieoznaczony: obie strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowych (art. 673 § 1 KC). Dla lokalu przy czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin to trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC).
• Umowa na czas oznaczony: wypowiedzenie tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC). Jeżeli umowa nie przewiduje żadnych przyczyn, pozostaje porozumienie stron albo wypowiedzenie bez terminów z przyczyn ustawowych.
• Zaległości w czynszu: gdy najemca lokalu zalega co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, ale najpierw musi uprzedzić najemcę na piśmie i dać mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty (art. 687 KC).
• Rażące naruszanie porządku domowego: wypowiedzenie bez zachowania terminów (art. 685 KC).

Między firmami te przepisy stosuje się tak samo, a umowa może przewidywać dłuższe terminy albo dodatkowe przyczyny. Wzór umowy, w której od razu ustawisz rozsądne przyczyny wypowiedzenia, znajdziesz na stronie umowa najmu lokalu użytkowego.

Najemcy ustawa o ochronie praw lokatorów nie ogranicza przyczynami. Przy umowie na czas nieoznaczony najemca wypowiada z terminem umownym, a bez niego z ustawowym: przy lokalu i czynszu miesięcznym trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Przy umowie na czas oznaczony tylko w wypadkach wskazanych w umowie, więc przed podpisaniem umowy warto zadbać o klauzulę, która na to pozwala, na przykład zmiana miejsca pracy albo przeprowadzka.

Forma to co do zasady forma dokumentowa. Wypowiedzenie podpisane zwykłym podpisem elektronicznym spełnia ją z zapasem, bo oprócz treści zapisuje, kto i kiedy je podpisał. Liczy się chwila, w której wynajmujący mógł zapoznać się z pismem, dlatego ślad doręczenia jest ważniejszy niż sam podpis.

Po wypowiedzeniu zostaje wydanie lokalu. Najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, bez odpowiedzialności za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC). Spisz protokół zdawczo odbiorczy ze stanem liczników i zdjęciami, bo to on rozstrzyga spór o kaucję.

1. Uzupełnij wariant A albo B wzoru i zapisz go jako PDF.
2. Wgraj plik do podpiszmy i dodaj jako sygnatariusza siebie (albo osoby reprezentujące firmę). Adresata możesz dodać jako drugiego sygnatariusza z prośbą o potwierdzenie odbioru: jego podpis nie jest warunkiem skuteczności wypowiedzenia, ale zamyka spór o doręczenie.
3. Włącz kod SMS, jeśli chcesz mieć mocniejszy dowód tożsamości osoby podpisującej.
4. Po podpisaniu obie strony dostają PDF z Kartą Podpisów ze znacznikami czasu. Jeśli adresat odrzuci dokument, zobaczysz jego uzasadnienie.

Gdy najem kończy się zgodnie, zamiast wypowiedzenia wygodniejsze bywa rozwiązanie umowy za porozumieniem stron: bez terminów wypowiedzenia i z datą ustaloną przez obie strony.

• Wypowiedzenie mieszkania mailem przez właściciela. Nieważne, bo brakuje formy pisemnej. Najemca może mieszkać dalej, a termin trzeba liczyć od nowa.
• Brak przyczyny albo przyczyna spoza art. 11 upol. „Chcę sprzedać mieszkanie” nie jest przyczyną z ustawy. Sprzedaż nie kończy najmu, bo nabywca wstępuje w umowę.
• Pominięcie uprzedzenia o zaległościach. Bez wcześniejszego pisemnego wezwania z dodatkowym terminem wypowiedzenie z powodu długu jest wadliwe.
• Źle policzony termin. Terminy liczone „na koniec miesiąca” kończą się ostatniego dnia miesiąca, a nie w dniu doręczenia plus trzy miesiące.
• Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony bez klauzuli, która na to pozwala.