Umowa dzierżawy gruntu rolnego: wzór i zasady, które decydują o dopłatach i KRUS

Minimum ustawowe z art. 693 KC to trzy elementy: oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków, czas (oznaczony lub nieoznaczony) i czynsz. Przy ziemi rolnej warto dopisać znacznie więcej, bo spory dotyczą zwykle szczegółów, których ustawa nie rozstrzyga:

• Numery działek, obręb i księga wieczysta. Bez nich trudno udowodnić w ARiMR, który grunt jest w dzierżawie.
• Czynsz w pieniądzu albo w zbożu. Art. 693 § 2 KC pozwala oznaczyć czynsz w świadczeniach innego rodzaju albo w części pożytków, więc popularny czynsz „w kwintalach pszenicy” jest w pełni dopuszczalny.
• Rok dzierżawny i termin płatności. Gdy umowa milczy, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a bez zwyczaju półrocznie z dołu (art. 699 KC).
• Kto składa wnioski o dopłaty i kto płaci podatek rolny. To dwa osobne pytania, omawiamy je niżej.
• Stan zasiewów przy wydaniu i zwrocie. Art. 706 KC daje dzierżawcy zwrot nakładów na zasiewy pozostawione przy zakończeniu dzierżawy, jeżeli sam ich nie otrzymał na początku.

Gdy umowa nie przewiduje czynszu, a dzierżawca ma tylko płacić podatki i inne ciężary gruntu, stosuje się odpowiednio przepisy o dzierżawie (art. 708 KC). To podstawa popularnej bezczynszowej umowy dzierżawy gruntów rolnych, zawieranej często w rodzinie.

ARiMR przyznaje płatności rolnikowi, który ma deklarowany grunt w posiadaniu na dzień 31 maja roku złożenia wniosku na podstawie tytułu prawnego. Agencja wskazuje, że tytułem może być własność albo umowa dzierżawy, w tym umowa ustna. Wniosek składa więc dzierżawca, który faktycznie uprawia ziemię, a nie właściciel.

Umowa ustna wystarcza formalnie, ale jest bezużyteczna, gdy ten sam grunt zgłosi dwóch rolników albo właściciel zmieni zdanie w trakcie roku. Agencja może wtedy wezwać do przedstawienia tytułu prawnego do działek. Dlatego w § 4 wzoru wpisaliśmy wprost, że do płatności zgłasza grunt wyłącznie dzierżawca. Takie zdanie, z numerami działek i datą, rozstrzyga większość sporów o dopłaty, zanim trafią do Agencji.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 KC), a art. 660 KC wymaga, żeby najem nieruchomości na czas dłuższy niż rok był zawarty na piśmie. Skutkiem niezachowania tej formy nie jest nieważność: umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce dziesięcioletnia dzierżawa podpisana bez formy pisemnej może zostać wypowiedziana na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (art. 704 KC).

Forma pisemna to podpis własnoręczny albo kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78 i art. 78(1) KC). Nasz podpis, zwykły lub zaawansowany, jej nie spełnia. Z tego wynika prosty podział:

Szerzej o granicy między formą pisemną a dokumentową piszemy w tekście o tym, czym jest forma dokumentowa. Przy zwykłym wypowiedzeniu dzierżawy przydatna będzie strona o wypowiedzeniu umowy elektronicznie.

Umowa na 10 lat to w praktyce umowa dla KRUS. Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 28 ust. 4 pkt 1) pozwala nie uwzględniać przy zawieszeniu renty rolniczej gruntów wydzierżawionych na podstawie umowy pisemnej zawartej, w przypadku renty stałej, co najmniej na 10 lat, której zawarcie potwierdził wójt właściwy ze względu na położenie gruntu. Dzierżawcą nie może być małżonek ani osoba prowadząca z rolnikiem wspólne gospodarstwo domowe. Tę umowę podpiszcie na papierze i zanieście do urzędu gminy.

Podatek rolny co do zasady płaci właściciel gruntu (art. 3 ust. 1 ustawy o podatku rolnym). Wyjątek z art. 3 ust. 3 dotyczy gruntów wydzierżawionych na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub o rentach strukturalnych: wtedy podatnikiem jest dzierżawca. Zwykła umowa nie przenosi obowiązku podatkowego, więc strony mogą jedynie ustalić, że dzierżawca zwróci właścicielowi równowartość podatku.

Prawo pierwokupu dzierżawcy wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przysługuje przy sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli łącznie: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną, była wykonywana co najmniej przez 3 lata od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Ustawa przewiduje wyjątki, np. sprzedaż osobie bliskiej zbywcy.

Datę pewną daje m.in. poświadczenie daty przez notariusza albo kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu (art. 81 § 2 KC). Nasza platforma zapisuje dokładny czas podpisu w śladzie audytowym, ale nie jest to kwalifikowany znacznik czasu i daty pewnej nie daje. Opisaliśmy to w tekście o dacie pewnej na dokumencie elektronicznym. Kto liczy na pierwokup, powinien podpisać umowę odręcznie i poświadczyć datę u notariusza w dniu podpisania.

Online najlepiej sprawdzają się dokumenty wokół dzierżawy: dzierżawa sezonowa do roku, protokół wydania gruntu, aneks o czynszu przy umowie krótkoterminowej, wypowiedzenie i porozumienie o rozwiązaniu. Wgrywasz PDF, dodajesz wydzierżawiającego i dzierżawcę, ustawiasz kolejność podpisywania. Gdy strony się nie znają, włącz kod SMS albo weryfikację tożsamości zdjęciem dowodu. Każdy dostaje PDF z Kartą Podpisów: imię i nazwisko, e-mail, adres IP, czas i skrót SHA-256 dokumentu.

Dzierżawa budynków, lokali, maszyn i terenów pod reklamę ma inne pułapki niż grunt rolny. Opisaliśmy je na stronie z uniwersalną umową dzierżawy (wzór).

• Dziesięć lat w umowie, brak formy pisemnej. Umowa staje się umową na czas nieoznaczony i można ją wypowiedzieć z rocznym wyprzedzeniem.
• Umowa KRUS bez potwierdzenia wójta. Sama umowa nie wystarczy, by grunt nie był uwzględniany przy zawieszeniu renty.
• Brak zapisu o dopłatach. Właściciel i dzierżawca zgłaszają tę samą działkę, a Agencja wstrzymuje płatność do wyjaśnienia.
• Liczenie na pierwokup bez daty pewnej. Trzy lata biegną od daty pewnej, nie od daty wpisanej w umowie.
• Poddzierżawa bez zgody. Art. 698 KC pozwala wtedy wypowiedzieć dzierżawę bez terminów wypowiedzenia.