Umowa dzierżawy wzór: lokal z wyposażeniem, maszyny i teren pod reklamę

Najemca rzecz tylko używa. Dzierżawca używa jej i pobiera pożytki, czyli dochody lub płody, jakie rzecz przynosi zgodnie z przeznaczeniem. O tym, która umowa jest właściwa, decyduje treść, nie tytuł dokumentu:

• Pusty lokal na biuro lub sklep to zwykle najem. Opisaliśmy go na stronie o umowie najmu lokalu użytkowego.
• Działająca restauracja z kuchnią, meblami i zastawą przejmowana po to, żeby prowadzić w niej ten sam biznes, to typowa dzierżawa lokalu z wyposażeniem.
• Maszyna, na której dzierżawca produkuje na sprzedaż, to dzierżawa rzeczy ruchomej.
• Kawałek gruntu lub ściana pod baner, z których dzierżawca czerpie przychód od reklamodawców, to dzierżawa powierzchni pod reklamę.

Dzierżawić można też prawa, np. licencję na znak towarowy (art. 709 KC). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z zachowaniem odrębności z art. 693 i następnych KC (art. 694 KC).

Kodeks wymaga trzech rzeczy: oznaczenia przedmiotu, oddania go do używania i pobierania pożytków oraz czynszu. Czynsz może być pieniężny, w innych świadczeniach albo w ułamku pożytków (art. 693 § 2 KC), więc dopuszczalny jest też czynsz procentowy od obrotu restauracji. W praktyce dopisz:

• wykaz wyposażenia lub numer seryjny maszyny, najlepiej ze zdjęciami w załączniku,
• podział napraw: z mocy art. 697 KC dzierżawca dokonuje napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym,
• zgodę albo zakaz poddzierżawy (art. 698 KC),
• okres wypowiedzenia, bo ustawowy termin dla dzierżawy innej niż rolna to sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 KC), co bywa zaskoczeniem dla obu stron,
• zasady zwrotu i protokół zdawczo-odbiorczy.

Forma zależy od przedmiotu dzierżawy:

Brak formy pisemnej przy nieruchomości nie unieważnia dzierżawy. Umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony, więc może ją wypowiedzieć każda strona. Forma pisemna oznacza podpis odręczny albo kwalifikowany, a nasz podpis (zwykły lub zaawansowany) jej nie spełnia. Przy dzierżawie pod farmę fotowoltaiczną i innych inwestycjach długoterminowych ważna jest też data pewna: jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, nabywca wstępuje w umowę, ale może ją wypowiedzieć, chyba że była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a przedmiot został wydany (art. 678 KC stosowany odpowiednio).

Wypowiedzenie i rozwiązanie za porozumieniem wymagają formy dokumentowej (art. 77 § 2 KC), chyba że umowa zastrzega inną, więc zwykle załatwisz je online.

Scal umowę z wykazem wyposażenia albo dokumentacją maszyny w jeden PDF. Wgraj plik, dodaj osoby reprezentujące obie firmy i ustaw kolejność podpisywania. Kto może podpisać w imieniu spółki, sprawdzisz w tekście kto może podpisać umowę w imieniu firmy. Jeżeli dzierżawca jest nowym kontrahentem, włącz kod SMS lub weryfikację dowodu. Po ostatnim podpisie obie strony dostają PDF z Kartą Podpisów i skrótem SHA-256. Ten sam plik możesz zapisać jako szablon i używać przy kolejnych dzierżawach sprzętu.

• Restauracja przejmowana „z wyposażeniem”, bez wykazu. Przy zwrocie nikt nie pamięta, czy zamrażarka była sprawna. Wykaz i zdjęcia w załączniku rozwiązują problem.
• Poddzierżawa lokalu bez zgody. Wydzierżawiający może wtedy wypowiedzieć umowę bez terminów wypowiedzenia (art. 698 § 2 KC).
• Zaległości w czynszu. Wypowiedzenie bez terminu jest możliwe przy zwłoce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, ale dopiero po wyznaczeniu dodatkowego trzymiesięcznego terminu (art. 703 KC).
• Umowa „dzierżawy” mieszkania. Mieszkanie do zamieszkania to najem, a nie dzierżawa. Zmiana nazwy nie zmienia przepisów, które stosuje sąd.
• Umowa na 40 lat. Po 30 latach dzierżawa staje się umową na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 KC).