Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu: wzór PDF, terminy i forma

Art. 704 KC stanowi: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego”. Z tego zdania wynikają trzy praktyczne reguły:

• Umowa ma pierwszeństwo. Jeżeli strony wpisały trzymiesięczny okres wypowiedzenia, stosuje się go zamiast terminu ustawowego.
• Rok dzierżawny to nie rok kalendarzowy. Liczy się od dnia wskazanego w umowie, a przy braku takiego zapisu zwykle od dnia rozpoczęcia dzierżawy. Warto sprawdzić, co mówi umowa, bo od tego zależy data końcowa.
• Wypowiedzenie działa dopiero od doręczenia. Oświadczenie jest złożone, gdy doszło do adresata tak, że mógł zapoznać się z jego treścią, a w postaci elektronicznej z chwilą wprowadzenia do środka komunikacji elektronicznej (art. 61 KC). Wypowiedzenie wysłane ostatniego dnia może nie zdążyć.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego na czas określony jest możliwe tylko w przypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 KC) albo z ważnej przyczyny ustawowej opisanej niżej. Jeżeli umowa na czas określony nie przewiduje wypowiedzenia, zostaje porozumienie stron, o którym piszemy przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem.

Kodeks daje wydzierżawiającemu kilka podstaw do wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym, także przy umowie na czas oznaczony:

1. Zaległy czynsz (art. 703 KC): zwłoka co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie ponad trzy miesiące. Wcześniej trzeba uprzedzić dzierżawcę i dać mu dodatkowy trzymiesięczny termin do zapłaty. Bez tego wezwania wypowiedzenie jest wadliwe.
2. Poddzierżawa bez zgody (art. 698 § 2 KC): dzierżawca oddał grunt osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę bez zgody wydzierżawiającego.
3. Używanie niezgodne z umową (art. 667 § 2 w zw. z art. 694 KC): mimo upomnienia dzierżawca nie przestaje używać rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo zaniedbuje ją tak, że grozi jej utrata lub uszkodzenie.

Dzierżawca też ma podstawę do wypowiedzenia bez terminu, gdy przedmiot dzierżawy ma wady uniemożliwiające umówione używanie, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia ich nie usunął (art. 664 § 2 w zw. z art. 694 KC). W każdym wariancie wpisz w wypowiedzeniu przyczynę i daty wcześniejszych wezwań. Bez nich wypowiedzenie trudno obronić.

Art. 77 § 2 KC: jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. W praktyce:

• Umowa na piśmie bez zastrzeżeń co do formy wypowiedzenia: wystarczy forma dokumentowa, czyli e-mail z PDF albo dokument podpisany zwykłym podpisem elektronicznym.
• Umowa zastrzega „wypowiedzenie na piśmie pod rygorem nieważności”: potrzebny jest podpis odręczny albo kwalifikowany. Zwykły podpis elektroniczny tej formy nie spełnia.
• Umowa zawarta w formie aktu notarialnego (inna forma szczególna): wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem (art. 77 § 3 KC).
• Umowa ustna: ustawa nie wymaga formy, ale dla dowodu i tak warto mieć dokument.

Przeczytaj końcowe paragrafy umowy przed wysyłką. Wiele wzorów umów dzierżawy, także nasz wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego, zastrzega formę pisemną dla zmian umowy. To nie to samo co zastrzeżenie formy dla wypowiedzenia, ale gdy zapis jest niejasny, bezpieczniej wysłać papier.

1. Uzupełnij wzór i zapisz go jako PDF. Wpisz konkretną datę końca umowy.
2. Dodaj siebie jako pierwszego sygnatariusza, a przy kilku współwłaścicielach każdego z nich. Kolejność podpisywania ustawisz tak, żeby adresat dostał dokument dopiero po podpisaniu przez wszystkich wypowiadających.
3. Dodaj adresata jako ostatniego sygnatariusza. Jego podpis potwierdza odbiór, a gdy odmówi, może dokument odrzucić z uzasadnieniem, co też zostaje zapisane.
4. Zachowaj Kartę Podpisów. Znaczniki czasu pokazują, kiedy wypowiedzenie zostało podpisane i kiedy adresat potwierdził jego odbiór podpisem.

Jeżeli dzierżawca nie ma adresu e-mail albo nie odbiera korespondencji elektronicznej, wyślij wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie działa od chwili, gdy mógł się z nim zapoznać, a nie od chwili wysłania.

Rozwiązanie umowy dzierżawy za porozumieniem stron nie wymaga zachowania terminów i działa od uzgodnionej daty. Przy gruncie rolnym to często lepsze wyjście niż czekanie na koniec roku dzierżawnego. Forma jest taka sama jak przy wypowiedzeniu: przy umowie na piśmie wystarczy forma dokumentowa, chyba że umowa lub ustawa zastrzega inną (art. 77 § 2 KC).

Umowa użyczenia nie ma czynszu i nie ma ustawowych terminów wypowiedzenia. Zawarta na czas nieoznaczony kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł to zrobić (art. 715 KC). Użyczający może też żądać zwrotu rzeczy, gdy biorący używa jej niezgodnie z umową albo gdy rzecz stała się mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy (art. 716 KC). Wzór i szczegóły znajdziesz przy umowie użyczenia.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zwraca przedmiot w stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 KC). Stan przy zwrocie zapisz w protokole zdawczo-odbiorczym.