Harmonogram robót budowlanych: wzór harmonogramu rzeczowo-finansowego i płatności

Najczęściej harmonogram powstaje w arkuszu. Zaznacz tabelę poniżej, skopiuj i wklej do Excela albo Arkuszy Google, a kolumny ułożą się same. Gotowy arkusz zapisz jako PDF przed wysłaniem do podpisu, bo plik z formułami łatwo zmienić.

W kolumnie „Udział w wartości” wpisz formułę dzielącą wartość etapu przez sumę. Harmonogram rzeczowo-finansowy inwestycji finansowanej kredytem budowlanym albo dotacją często musi odpowiadać układowi wymaganemu przez bank lub instytucję. Sprawdź ich wzór, zanim podpiszesz swój.

Harmonogram prac budowlanych domu jednorodzinnego w systemie generalnego wykonawstwa zwykle opiera się na stanach budowy: surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski. Każdy stan kończy się odbiorem częściowym. Harmonogram robót ziemnych i fundamentów bywa osobnym dokumentem, gdy wykonuje je inna firma.

Harmonogram prac wykończeniowych w mieszkaniu wygląda inaczej. Etapy są krótkie i zależne od siebie: wyburzenia, instalacje, tynki i wylewki, łazienka, podłogi, malowanie, biały montaż. Tu najważniejsze są przerwy technologiczne (schnięcie wylewki), których nie da się skrócić, i terminy dostaw materiałów wybranych przez inwestora. Warto wpisać do harmonogramu, do kiedy inwestor musi dokonać wyboru płytek czy drzwi, bo inaczej wykonawca nie odpowiada za opóźnienie.

Harmonogram ogólny robót (najważniejsze etapy) wystarcza przy umowie. Wykonawca prowadzi obok szczegółowy harmonogram pracy na budowie dla ekip i podwykonawców, którego zwykle nie podpisuje się z inwestorem.

W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 KC). Harmonogram płatności porządkuje ten mechanizm: każdy etap ma wartość i warunek zapłaty, najczęściej podpisany protokół odbioru częściowego.

• Wpisz, ile procent wartości etapu jest płatne po odbiorze, a ile zostaje do odbioru końcowego (kwota zatrzymana).
• Powiąż płatność z konkretnym dokumentem: protokołem odbioru robót, a przy instalacjach z protokołem odbioru instalacji wod-kan.
• Określ, co się dzieje z płatnością, gdy odbiór ma usterki nieistotne.

Jeżeli inwestor ma podwykonawców wykonawcy, pamiętaj, że zgłoszenie podwykonawcy i sprzeciw inwestora wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647(1) § 4 KC). Tego nie załatwisz zwykłym podpisem elektronicznym.

Harmonogram stanowi część umowy, więc jego zmiana podlega regule z art. 77 § 1 KC: wymaga formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy. W praktyce:

• Umowa bez zastrzeżenia formy zmian pod rygorem nieważności: nowa wersja harmonogramu zaakceptowana podpisem elektronicznym wiąże strony, a Karta Podpisów dowodzi, kto i kiedy ją przyjął.
• Umowa z zapisem „zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”: zwykły podpis elektroniczny nie spełnia tej formy. Wpisz do umowy, jak we wzorze, że aktualizacja harmonogramu w granicach terminu końcowego wymaga tylko formy dokumentowej, albo podpisujcie aneksy odręcznie lub podpisem kwalifikowanym.
• Zamówienia publiczne: zmiany umowy ogranicza ustawa Prawo zamówień publicznych i sama umowa. Kieruj się jej postanowieniami.

Podpiszmy to zwykły lub zaawansowany podpis elektroniczny zgodny z eIDAS. Nie jest kwalifikowany i nie zastępuje formy pisemnej. Więcej: forma elektroniczna a pisemna.

1. Zapisz harmonogram z Excela jako PDF i nadaj mu numer wersji.
2. Wgraj plik, dodaj inwestora, wykonawcę i inspektora nadzoru, jeśli ma potwierdzić terminy. Ustaw kolejność podpisów.
3. Inwestor czyta harmonogram na telefonie i akceptuje go podpisem. Jeśli się nie zgadza, odrzuca z uzasadnieniem, np. „etap 4 nie może zacząć się przed dostawą okien”.
4. Każda kolejna wersja idzie tą samą drogą. W panelu każda wersja jest osobnym dokumentem z datą akceptacji, a skrót SHA-256 pokazuje, że nikt nie zmienił dat po podpisie.

Harmonogramy wysyłane regularnie zapisz jako szablon. Firmy budowlane z własnym systemem mogą wysyłać je przez API. Więcej o obiegu dokumentów budowy: dokumenty w firmie budowlanej.

• Brak numeru wersji. Obie strony mają inny plik i inną datę końcową.
• Etapy, których nie da się odebrać. „Roboty różne 30 procent” nie ma protokołu odbioru, więc nie ma podstawy płatności.
• Zmiany ustalone przez telefon. Po pół roku nie da się wykazać, że inwestor zgodził się na przesunięcie terminu, a kary umowne liczy od pierwotnej daty.
• Brak obowiązków inwestora. Terminy wyboru materiałów, przekazania projektu czy terenu budowy też powinny być w harmonogramie.
• Harmonogram sprzeczny z umową. Termin końcowy w umowie inny niż w załączniku.