Umowa o roboty budowlane wzór: forma z art. 648 KC, podwykonawcy i podpis online

Art. 648 § 1 KC brzmi: „Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem”. Zwrot „powinna być stwierdzona pismem” bez rygoru nieważności oznacza formę pisemną dla celów dowodowych (art. 73 § 1 KC). Umowa zawarta w innej formie jest ważna. Skutek niezachowania formy określa art. 74 KC: w sporze nie jest dopuszczalny dowód ze świadków ani z przesłuchania stron na fakt zawarcia umowy, z trzema wyjątkami (§ 2): gdy obie strony się zgodzą, gdy żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo gdy fakt zawarcia umowy jest uprawdopodobniony dokumentem.

Wniosek praktyczny:

• Między firmami ograniczenia nie działają wcale (art. 74 § 4 KC). Umowa podpisana zwykłym lub zaawansowanym podpisem elektronicznym jest w pełni skuteczna i łatwa do udowodnienia.
• Z konsumentem dokument podpisany elektronicznie, z Kartą Podpisów, uprawdopodabnia zawarcie umowy, co otwiera drogę do świadków. Konsument sam może też żądać takich dowodów.
• „Pismo” w ścisłym sensie to podpis własnoręczny (art. 78 § 1 KC) albo kwalifikowany podpis elektroniczny, równoważny formie pisemnej (art. 78(1) KC). Jeżeli zależy Ci na formalnym zachowaniu art. 648 § 1, np. przy dużej budowie dla osoby prywatnej, umowę główną podpisz odręcznie albo podpisem kwalifikowanym.

Zgodnie z art. 648 § 2 KC wymagana przez przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy, więc projekt i zakres robót dołącz do tego samego pliku albo wskaż je jednoznacznie.

W wielu wzorach i poradnikach powtarza się, że umowa z podwykonawcą wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. To stan sprzed nowelizacji art. 647(1) KC z 2017 r. Obecne brzmienie przepisu mówi co innego:

• Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za roboty, których szczegółowy przedmiot zgłoszono inwestorowi przed przystąpieniem do nich, chyba że inwestor w ciągu 30 dni złożył sprzeciw (art. 647(1) § 1 i § 1(1)).
• Zgłoszenie nie jest potrzebne, jeżeli inwestor i wykonawca określili szczegółowy przedmiot robót oznaczonego podwykonawcy w umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 2).
• Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 4).

Uczciwie: zgłoszenie podwykonawcy, sprzeciw inwestora i wpis podwykonawcy do umowy głównej w trybie § 2 to dokumenty, które trzeba podpisać odręcznie albo podpisem kwalifikowanym. Zwykły ani zaawansowany podpis elektroniczny tego wymogu nie spełnia, a błąd oznacza, że zgłoszenie jest nieważne i odpowiedzialność inwestora nie powstaje. Samą umowę wykonawcy z podwykonawcą między firmami podpiszesz elektronicznie.

Harmonogram i odbiory częściowe. W braku odmiennej umowy inwestor musi na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 KC). Harmonogram rzeczowo-finansowy przesądza, co jest etapem i ile za niego przysługuje.

Kary umowne. Można je zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 KC), np. zwłoki w zakończeniu robót. Za opóźnienie w zapłacie kary umownej zastrzec nie można, tam działają odsetki. Dłużnik może żądać zmniejszenia kary, gdy zobowiązanie wykonano w znacznej części albo kara jest rażąco wygórowana (art. 484 § 2 KC).

Gwarancja zapłaty. Wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty (bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy lub poręczenia banku) do wysokości wynagrodzenia oraz robót dodatkowych lub koniecznych zaakceptowanych na piśmie przez inwestora (art. 649(1) i 649(3) KC). Tego prawa nie można wyłączyć umową (art. 649(2)). Jeżeli wykonawca nie dostanie gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649(4)). Przepisu nie stosuje się, gdy inwestorem jest Skarb Państwa.

Rękojmia. Do rękojmi za wady obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC), a te odsyłają do rękojmi przy sprzedaży (art. 638 KC). Gwarancja jest dobrowolna i jej warunki określa umowa.

1. Scal umowę z załącznikami (zakres robót, harmonogram, kosztorys) w jeden PDF do 6 MB. Rysunki projektu wskaż w umowie numerem i datą, jeżeli nie mieszczą się w pliku.
2. Dodaj sygnatariuszy: osoby reprezentujące inwestora i wykonawcę. Przy reprezentacji łącznej obie osoby.
3. Włącz silną identyfikację przy inwestorze prywatnym: kod SMS i weryfikację dowodu osobistego. Po takiej identyfikacji wszystkich stron dokument ma poziom podpisu zaawansowanego.
4. Odbierz PDF z Kartą Podpisów ze znacznikami czasu i skrótem SHA-256.
5. W trakcie budowy tym samym kanałem podpisujecie protokoły odbiorów, zlecenia robót dodatkowych i aneksy. Szablony w panelu oszczędzają czas przy każdym kolejnym etapie.

Typowe błędy: roboty dodatkowe uzgodnione telefonicznie, harmonogram w osobnym mailu bez podpisu, kary umowne bez limitu, brak wskazania osób upoważnionych do odbiorów. Umowę o dzieło w mniejszych zleceniach (projekt, meble na wymiar) omawiamy na stronie umowa o dzieło podpisana elektronicznie.