Kosztorys wzór: kosztorys ofertowy remontu i akceptacja inwestora online

• Kosztorys inwestorski przygotowuje inwestor albo jego projektant przed wyborem wykonawcy, żeby oszacować wartość robót. W zamówieniach publicznych metody i podstawy jego sporządzania określa rozporządzenie wydane na podstawie Prawa zamówień publicznych, a kosztorys służy do ustalenia wartości zamówienia.
• Kosztorys ofertowy przygotowuje wykonawca jako cenę swojej oferty. To właśnie on najczęściej trafia do akceptacji inwestora. Kosztorys inwestorski a ofertowy: pierwszy mówi, ile robota powinna kosztować według inwestora, drugi, za ile wykonawca ją wykona.
• Kosztorys ślepy to przedmiar robót bez cen. Inwestor rozsyła go wykonawcom, żeby oferty dały się porównać pozycja po pozycji.
• Kosztorys zamienny powstaje, gdy w trakcie robót zmienia się technologia albo zakres, i zastępuje część pierwotnego kosztorysu.
• Kosztorys powykonawczy podsumowuje faktycznie wykonane ilości i jest podstawą rozliczenia przy wynagrodzeniu kosztorysowym.
• Kosztorys uproszczony a szczegółowy: uproszczony podaje ceny jednostkowe za całe pozycje (jak nasz wzór), szczegółowy rozbija je na robociznę, materiały, sprzęt i narzuty.

Kodeks cywilny zna dwa sposoby ustalenia wynagrodzenia w przepisach o umowie o dzieło, na której opiera się większość umów remontowych:

• Wynagrodzenie kosztorysowe strony ustalają na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (art. 629 KC). Jeżeli w toku prac okaże się, że trzeba wykonać prace nieprzewidziane w zestawieniu sporządzonym przez inwestora, wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie sporządził sam wykonawca, może tego żądać tylko wtedy, gdy mimo należytej staranności nie mógł przewidzieć tych prac (art. 630 § 1 KC). Przy konieczności znacznego podwyższenia inwestor może niezwłocznie odstąpić od umowy, płacąc za część wykonaną (art. 631 KC).
• Wynagrodzenie ryczałtowe jest stałe: wykonawca nie może żądać podwyższenia, choćby w chwili zawarcia umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 KC). Wyjątek to rażąca strata z powodu nieprzewidywalnej zmiany stosunków, o której rozstrzyga sąd (art. 632 § 2 KC).

Najważniejsza zasada dla obu stron: wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia za prace dodatkowe wykonane bez zgody zamawiającego (art. 630 § 2 KC). Dlatego akceptacja kosztorysu dodatkowego przed rozpoczęciem prac nie jest formalnością, tylko warunkiem zapłaty. Przy robotach budowlanych opartych na umowie o roboty budowlane strony zwykle opisują te zasady wprost w umowie, a samą umowę opisaliśmy na stronie umowa o roboty budowlane online.

Przy kredycie na remont albo wykończenie mieszkania bank zwykle prosi o kosztorys prac. Wiele banków ma własny formularz kosztorysu i harmonogramu, który wypełnia kredytobiorca albo wykonawca. Zanim przygotujesz przykładowy kosztorys remontu mieszkania dla banku według własnego wzoru, zapytaj doradcę, czy formularz banku jest obowiązkowy.

Bank ocenia głównie, czy wartość prac odpowiada kwocie kredytu i czy da się ją rozliczyć etapami. Dlatego w kosztorysie do banku podziel prace na etapy zgodne z transzami i dołącz ofertę wykonawcy. Kosztorys zaakceptowany przez obie strony w podpiszmy ma datę i podpisy, co ułatwia późniejsze rozliczenie transz.

Podobnie działa kosztorys po zalaniu mieszkania dla ubezpieczyciela: ubezpieczyciel zwykle ma własną kalkulację, a kosztorys wykonawcy służy do porównania i negocjacji.

Forma akceptacji kosztorysu nie jest zastrzeżona w Kodeksie cywilnym. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC), ale to forma dla celów dowodowych, a akceptacja kosztorysu remontu między firmą a klientem może mieć postać dokumentu podpisanego elektronicznie. Tak wygląda obieg:

1. Zapisz kosztorys z programu albo arkusza jako PDF i wgraj go w panelu. Jeżeli masz kosztorys szczegółowy i stronę akceptacji, scal je w jeden plik.
2. Dodaj inwestora jako sygnatariusza. Przy inwestycji firmowej dodaj też osobę, która zatwierdza budżet, i ustaw kolejność.
3. Inwestor czyta kosztorys w telefonie albo na komputerze i podpisuje, bez zakładania konta. Jeżeli się nie zgadza, odrzuca dokument z uzasadnieniem, na przykład „pozycja 5, prosimy o tańszą glazurę”.
4. Po podpisaniu obie strony mają PDF z Kartą Podpisów. Każdy kosztorys dodatkowy wysyłasz tą samą drogą przed rozpoczęciem prac, a po zakończeniu podpisujecie protokół odbioru robót.

Jeżeli wycenę wysyłasz jako ofertę bez szczegółowego zestawienia, lepiej pasuje oferta handlowa z akceptacją online.

• Brak informacji, czy wynagrodzenie jest kosztorysowe, czy ryczałtowe. Spór o dopłatę zaczyna się od pytania, co właściwie zaakceptowano.
• Prace dodatkowe „na słowo”. Bez zgody inwestora wykonawca nie ma podstawy do dopłaty (art. 630 § 2 KC). Zgoda przez telefon jest trudna do udowodnienia.
• Materiały bez wskazania, kto je kupuje. Inwestor myśli, że cena obejmuje płytki, wykonawca, że tylko robociznę.
• Kosztorys bez daty ważności. Ceny materiałów zmieniają się szybko, a zaakceptowanie po kwartale wiąże wykonawcę starą ceną.
• Akceptacja w mailu „ok”. Nie wiadomo, której wersji dotyczy. Podpis na konkretnym PDF ze skrótem SHA-256 wskazuje dokładnie ten plik.