Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości: wzór z zadatkiem i uczciwie o formie

Art. 389 § 1 KC wymaga, żeby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży to przede wszystkim strony, dokładnie oznaczona nieruchomość i cena. Bez tego nie ma umowy przedwstępnej, jest najwyżej list intencyjny. W praktyce warto dopisać więcej:

• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy go brak, strona uprawniona może go wyznaczyć, ale jeżeli nikt tego nie zrobi w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać zawarcia umowy (art. 389 § 2 KC).
• Zadatek albo zaliczka. To dwie różne rzeczy, opisujemy je niżej.
• Stan prawny. Numer księgi wieczystej, hipoteka, służebności, najemcy, osoby zameldowane.
• Umowa przedwstępna sprzedaży działki powinna mieć numer działki i obręb, informację o przeznaczeniu w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy i warunek dotyczący dostępu do drogi publicznej. Przy gruncie rolnym dochodzą ograniczenia obrotu ziemią rolną, które trzeba sprawdzić przed podpisaniem.
• Umowa przedwstępna sprzedaży domu zwykle dotyczy działki z budynkiem, więc opisuje się działkę, a dom jako jej część składową.
• Warunek kredytowy. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, zapisz, co dzieje się z zadatkiem przy odmowie banku.

Różnica sprowadza się do tego, co możesz zrobić, gdy druga strona zmieni zdanie.

Odszkodowanie przy skutku słabszym obejmuje szkodę poniesioną przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy: koszty wyceny, prowizję kredytową, koszty prawnika. Nie obejmuje utraconej okazji kupienia tańszego mieszkania gdzie indziej. Strony mogą zakres odszkodowania ułożyć w umowie inaczej (art. 390 § 1 zdanie drugie KC).

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Kto czeka z pozwem dłużej, traci je bez względu na formę umowy.

Zadatek z art. 394 KC działa jak kara za wycofanie się. Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zadatek zatrzymać. Gdy nie wykona jej sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny, a przy rozwiązaniu umowy albo niewykonaniu, za które żadna strona nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 2 i § 3 KC).

Zaliczka takiej funkcji nie ma: jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, po prostu wraca. Dlatego w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zadatkiem trzeba użyć słowa „zadatek” albo opisać jego skutki wprost. Samo „wpłata na poczet ceny” to zwykle zaliczka.

Przy formie zwykłej zadatek jest najmocniejszym narzędziem, jakie strony mają. Dlatego jego wysokość ma znaczenie: symboliczny zadatek nie powstrzyma sprzedającego przed przyjęciem lepszej oferty.

Tak, jeśli świadomie wybieracie formę zwykłą. Umowa przedwstępna bez notariusza nie wymaga żadnej formy szczególnej, więc zwykły albo zaawansowany podpis elektroniczny jest równie dobry jak podpis długopisem na kartce. Zgodnie z art. 25 ust. 1 rozporządzenia eIDAS podpisowi elektronicznemu nie można odmówić skutku prawnego ani dopuszczalności jako dowodu tylko dlatego, że ma postać elektroniczną. Nie zastąpi natomiast aktu notarialnego: ani nasz podpis, ani podpis kwalifikowany.

W podpiszmy wgrywasz umowę w PDF, dodajesz sprzedającego, kupującego i ewentualnie współwłaścicieli albo małżonków, a przy obcych sobie stronach włączasz kod SMS i weryfikację tożsamości ze zdjęciem dowodu. Gdy wszyscy przejdą silną identyfikację, dokument dostaje poziom podpisu zaawansowanego. Każdy otrzymuje PDF z Kartą Podpisów: imię i nazwisko, e-mail, IP, znaczniki czasu i skrót SHA-256 pliku. To ważne przy sporze o zadatek, bo nikt nie podmieni później kwoty ani terminu.

Uwaga na kredyt: bank ocenia umowę przedwstępną według własnych procedur. Część banków przyjmuje umowę w formie zwykłej, inne chcą oryginału z podpisami odręcznymi albo aktu. Zapytaj doradcę kredytowego, zanim wybierzesz formę. Przy zakupie od dewelopera obowiązują osobne przepisy ustawy deweloperskiej i ten wzór nie jest do tego przeznaczony. Na etapie wstępnym przyda się raczej umowa rezerwacyjna.

• Brak ceny albo niedokładny opis nieruchomości. Umowa nie spełnia art. 389 § 1 KC i nie wiąże jako umowa przedwstępna.
• Zadatek nazwany zaliczką. Kupujący myśli, że ma zabezpieczenie, a przy wycofaniu się sprzedającego dostaje tylko zwrot pieniędzy.
• Termin „do czasu uzyskania kredytu”. Bez daty łatwo przegapić roczny termin z art. 389 § 2 KC.
• Podpis jednego z małżonków albo jednego współwłaściciela. Umowa jest wtedy trudna do wykonania, bo akt sprzedaży i tak muszą podpisać wszyscy. Pisaliśmy o tym przy umowie podpisanej przez jednego współwłaściciela.
• Zmiany ustalane SMS-em. Przesunięcie terminu aktu albo obniżka ceny powinny trafić do aneksu podpisanego przez obie strony, a nie do wiadomości w telefonie.
• Umowa przedwstępna najmu mieszkania to inny dokument: zobowiązuje do zawarcia umowy najmu, a nie sprzedaży. Przy najmie okazjonalnym pamiętaj, że sama umowa najmu wymaga formy pisemnej, o czym piszemy przy najmie okazjonalnym.